Finanzierungs 1x1 - Informationen zur Immobilienfinanzierung

Derzeit günstige Finanzierungskonditionen bieten Selbstnutzern und Kapitalanlegern eine gute Möglichkeit, um über den Erwerb einer Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen.

Des Weiteren können derzeitig bei guter Bonität über zahlreiche Banken 100% des Kaufpreises bzw. der Anschaffungs- und Herstellungskosten finanziert werden, wenn die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, evtl. Provision und Grunderwerbssteuer) aus verfügbarem Eigenkapital dargestellt werden. Bei entsprechend sehr guter Bonität sind auch Vollfinanzierungen (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) ganz ohne Eigenkapitaleinsatz möglich.

Basisarbeit für eine durchdachte Finanzierung

Prinzipiell stellt es kein großes Problem dar, eine durchdachte, solide und individuell passende Finanzierung darzustellen. Allerdings sollten einige wichtige Punkte, die die persönliche Situation und die eigenen Finanzierungseckpunkte direkt betreffen, im Vorfeld berücksichtigt und geklärt sein.

Folgende Basisarbeit schafft Transparenz und wird ohnehin spätestens für eine seriöse und nachhaltige Finanzierungsanfrage bei einer Bank zwingend notwendig:

  • Durchführung einer einfachen Haushaltsrechnung (Gegenüberstellung monatliche Einnahmen und Ausgaben) zur Ermittlung der monatlich tatsächlich verfügbaren Liquidität.
  • Ermittlung des verfügbaren und zu verwendenden Eigenkapitals und der persönlichen Vermögenssituation.
  • Ermittlung der Investitionsgesamtkosten (Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Sonderwünsche, etc.).
  • Persönlich wichtige Punkte für die Finanzierung (Darlehensart, Höhe Finanzierungsrate, Finanzierungs(gesamt)laufzeit, etc.).

Informationen und Hilfestellungen zu diesem Thema bieten wir unter den Inhaltsbereichen Darlehensarten und Checklisten. Zahlreiche Anbieter von Immobilienfinanzierungen stehen Ihnen bei dieser Arbeit als Dienstleister zur Verfügung.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker der mittel- bis langfristigen Immobilienfinanzierung und wird von den meisten Darlehensnehmern in Anspruch genommen.

Diese Darlehensart bietet eine feste Kalkulationsgröße mit der sie über die vereinbarte Finanzierungslaufzeit hinweg rechnen können, denn die monatliche Rate (Annuität) bleibt über den gesamten Darlehenszeitraum konstant, wenn über den gleichen Zeitraum eine Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. Die Annuität setzt sich dabei aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Mit jeder geleisteten Rate sinkt die Gesamtschuld und dementsprechend das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil (Tilgungsanteil steigt im gleichen Maße der Zinsanteil sinkt).

Beim Abschluss eines klassischen Annuitätendarlehens wird der Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum vertraglich festgeschrieben; der sogenannten Sollzinsbindung. Dieser Zinsbindungszeitraum liegt meist zwischen 5 und 20 Jahren und in der Regel ist davon auszugehen, dass längere Zinsbindungen höhere Zinsen mit sich ziehen. In Zeiten allgemein sehr niedriger Zinsen sind längere Zinsbindungen durchaus sinnvoll, um sich über einen längeren Zeitraum ein aktuell günstiges Zinsniveau zu Nutze zu machen.

Im ersten Jahr der Immobilienfinanzierung sollte die Tilgung mindestens 1 bis 2 Prozent der Kreditsumme betragen. Sollten neben den monatlichen Tilgungsleistungen zusätzlich Sondertilgungen gewünscht sein, so sind diese in der Finanzierung vertraglich zu vereinbaren.

Klassische Annuitätendarlehen weisen nach der vertraglichen Laufzeit eine Restschuld aus, da nicht die gesamte Finanzierungssumme komplett getilgt wird. Auf Basis der Restschuld kommt in der Regel zum Ende der vertraglichen Laufzeit eine Anschlussfinanzierung zum Tragen.

Neben dem klassischen Annuitätendarlehen, mit vereinbarter Zinsfestschreibung, gibt es zahlreiche Varianten dieser Darlehensform.

Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen bieteten Darlehensnehmern absolute Zinssicherheit und Kalkulationssicherheit für die Immobilieninvestition. Diese Form des Darlehens ist besonders geeignet für kalkulativ sicherheitsorientierte Darlehensnehmer.

Als Volltilgerdarlehen wird ein Annuitätendarlehen bezeichnet, bei dem während der gewählten Zinsbindung – durch eine errechneten Tilgungssatz – das gesamte Darlehen über gleichbleibende Darlehensraten vollständig zurückgezahlt wird und am Ende keine Restschuld mehr vorhanden ist. Der Tilgungssatz des Darlehens wird also auf die gewünschte Gesamtlaufzeit angepasst.

Volltilgerdarlehen bieten die meisten Banken ab einer Zinsbindung von 10 Jahren an. Am gebräuchlichsten sind Zinsbindungen und Darlehensgesamtlaufzeiten von 15 bis 30 Jahren. In Zeiten allgemein sehr niedriger Zinsen sind längere Zinsbindungen durchaus sinnvoll, um sich über einen längeren Zeitraum ein aktuell günstiges Zinsniveau zu Nutze zu machen.

Einige Banken räumen Darlehensnehmern bei dieser Darlehensart Zinsrabatte ein. Sondertilgungen sowie Veränderungen des Tilgungssatzes während der Laufzeit werden in der Regel ausgeschlossen.
Für Darlehensnehmer, die eine konstante Rate bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens wünschen, kann auch das folgende Konstantdarlehen eine Alternative darstellen.

Konstantdarlehen

Konstantdarlehen sind eine Erfindung der Bausparkassen und bieten Darlehensnehmern wie das o.g. Volltilgerdarlehen ebenfalls absolute Zinssicherheit sowie Kalkulationssicherheit für die Immobilieninvestition. Diese Form des Darlehens ist besonders geeignet für kalkulativ sicherheitsorientierte Darlehensnehmer.

Beim Konstantdarlehen sichert sich der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit von bis zu 30 Jahren das aktuelle Zinsniveau und eine gleichbleibende Darlehensrate bis zur vollständigen Darlehenstilgung. In Zeiten allgemein sehr niedriger Zinsen sind längere Zinsbindungen durchaus sinnvoll, um sich über einen längeren Zeitraum ein aktuell günstiges Zinsniveau zu Nutze zu machen.

Das Konstantdarlehen wird in der Regel in zwei Varianten angeboten, die jeweils aus einer Kombination eines Darlehens mit einem Bausparvertrag bestehen. Beide Varianten bieten eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, die alle Vorteile des Bausparens nutzen.

Variante 1

Bei dieser Variante schließt der Darlehnsnehmer einen Darlehensvertrag sowie einen Bausparvertrag in gleicher Höhe ab, wobei beim Darlehen ausschließlich Zinsen gezahlt werden.

Die sonst im Darlehen monatlich übliche Tilgungsleistung fließt als Sparbetrag in einen Bausparvertrag. Es erfolgt eine entsprechend hohe Besparung des Bausparvertrages, so dass er z.B. nach zehn Jahren zugeteilt werden kann. Somit setzt sich vorerst der monatliche Aufwand aus monatlicher Rate für den Bausparvertrag und Darlehenszinsen zusammen.

Bei der Zuteilung des Bausparvertrages wird das angesparte Guthaben zuzüglich Zinsen zur teilweisen Darlehenstilgung verwandt. Anschließend läuft die verbleibende Darlehenssumme als Bauspardarlehen weiter, wobei die monatliche Rate sich nicht ändert, jedoch ab diesem Zeitpunkt die monatliche Rate für Tilgung und Zinsen des Bauspardarlehens genutzt wird.

Variante 2

Bei dieser Variante schließt der Darlehensnehmer ebenfalls einen Darlehensvertrag sowie einen Bausparvertrag ab, wobei jedoch ein bestimmter Teil der Darlehenssumme als Sofortansparung in den Bausparvertrag einfließt.

Der Darlehensnehmer zahlt im folgenden Zinsen für das Darlehen und bespart gleichzeitig mit einer verhältnismäßig kleinen Rate den Bausparvertrag.

Mit Zuteilung des Bausparvertrags wird dann das vorfinanzierte Darlehen abgelöst.

Festdarlehen

Festdarlehen können Darlehensnehmern ebenfalls absolute Zinssicherheit und Kalkulationssicherheit für die Immobilieninvestition bieten. Diese Form des Darlehens ist besonders geeignet für Darlehensnehmer, die steuerliche Aspekte der Immobilieninvestition ausschöpfen möchten.

Beim Festdarlehen hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, über eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren, das aktuelle Zinsniveau für die Immobilienfinanzierung zu sichern. Ähnlich dem Konstantdarlehen erfolgt jedoch nur eine Zahlung der laufenden Darlehenszinsen. Die Tilgung des Darlehens erfolgt zum Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe durch eine dann fällige Tilgungsersatzleistung, z.B. eine fällige Lebensversicherung, einen Fondsparplan o.ä..

Die zum Laufzeitende erforderliche Tilgungsersatzleistung wird dabei mit Darlehensbeginn begonnen anzusparen; kann aber auch durch bereits in der Ansparung befindliche Tilgungsersatzleistungen dargestellt werden.

Checkliste: Persönliche finanzielle Situation

Die folgenden Punkte dienen als Hilfestellung, für die Überprüfung der eigenen finanziellen Situation, vor und nach Abschuss einer Immobilienfinanzierung.

1.) Haushaltsrechnung – finanzielle Situation vor Abschluss Finanzierung

Die Haushaltsrechnung dient dazu, alle Einnahmen (Einkommen, Kindergeld, etc.) und Ausgaben (Miete, PKW, Versicherungen, etc.) exakt zu ermitteln und monatlich zu erfassen.

Dabei sind die Ausgaben, die nicht monatlich, sondern jährlich bzw. quartalsweise fällig sind (Autoversicherung, Hausratversicherung, etc.), zu berücksichtigen. Für diese Ausgaben sind die monatlichen Beträge zu errechnen und auf die monatlichen Ausgaben zu addieren. Nach demselben Prinzip sind auch die monatlichen Einnahmen zu ermitteln.

Die Gegenüberstellung der exakten monatlichen Einnahmen und Ausgaben liefert einen Überblick über die freie monatliche Liquidität und somit den finanziellen Spielraum.

2.) Finanzielle Situation nach Abschluss Immobilienfinanzierung

Nach dem Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage ergeben sich automatisch Veränderungen in der Einnahmen- und Ausgabenstruktur.

Auf der Seite der Einnahmen ist die Miete (Nettokaltmiete) und auf der Seite der Ausgaben die Finanzierungskosten (Zins & Tilgung) sowie nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, Verwalter, etc.) zu berücksichtigen. Umlegbare Nebenkosten (Heizkosten, Grundsteuer, etc.) sind bei vermieteten Wohnungen als durchlaufende Posten zu betrachten, da diese in Form der Betriebskostenvorauszahlung durch den Mieter gezahlt werden, jedoch eine Verbindlichkeit des Vermieters darstellen.

Veränderungen der finanziellen Situation durch steuerliche Effekte sollten immer mit einem Steuerberater ermittelt werden, da diese stark unter dem Einfluss der persönlichen steuerlichen Gesamtsituation und der erworbenen Wohnung als Kapitalanlage stehen. In der Regel ist jedoch mit Steuervorteilen zu rechnen.

3.) Eigenkapital – frei zur Verfügung stehende finanzielle Mittel

Für die Immobilienfinanzierung ist es notwendig, die frei zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel (Eigenkapital) zu ermitteln und zu erfassen.

Zahlreiche Banken setzen die Erwerbsnebenkosten (Notar, Grundbuch, evtl. Provision und Grunderwerbssteuer) beim Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage als Eigenkapital voraus; nur bei sehr guter persönlicher Bonität sind auch Vollfinanzierungen (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) ganz ohne Eigenkapitaleinsatz möglich.

Allgemein bringt der Einsatz von mehr Eigenkapital – wenn möglich – den Vorteil mit sich, dass durch geringere Beleihungswerte mit günstigeren Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu rechnen ist.
Es ist jedoch nicht ratsam, die gesamten frei zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel als Eigenkapital einzusetzen, um eigene finanzielle Frei- und Spielräume nicht zu verlieren.

4.) Bausparverträge und Lebensversicherungen

Sollten Bausparverträge vorhanden sein, deren Zuteilungen bevorstehen, können diese als Finanzierungsbausteine in die gesamte Immobilienfinanzierung mit einbezogen werden.

Ebenso können bereits laufende oder neu abzuschließende Lebensversicherungen als Finanzierungsbausteine zur Tilgung oder Teiltilgung einbezogen werden.

Für beide Finanzierungsbausteine empfehlen wir die Rücksprache und Aufklärung durch einen Finanzierungsberater einer Bank oder Finanzierungsvermittlers.

Checkliste: Finanzierungsantrag

Um einen Finanzierungsantrag für eine Immobilienfinanzierung vollständig ausfüllen zu können werden zahlreiche Angaben und Dokumente benötigt. Zu den am häufigsten Angaben bzw. Dokumenten gehören:

  • Persönliche Angaben
  • Finanzierungsangaben
  • Immobilienangaben

Vereinzelt fordern Banken zusätzliche, hier nicht gelistete Angaben.

Persönliche Angaben

  • Familienname, Vorname
  • Familienstand
  • Geburtsdatum
  • Anschrift (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)
  • Telefon (privat, dienstlich, mobil, wann erreichbar)
  • E-Mail
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Berufsgruppe (Angestellte(r), Beamte(r), Selbsständige(r))
  • Beruf (Tätigkeit, Vertragsverhältnis, seit wann)
  • Anzahl der Kinder
  • monatliche Einkünfte (Löhne, Vermietungseinnahmen, etc.)
  • Gesamtvermögen
  • Verbindlichkeiten
  • sonstige Finanzierungsmittel
  • Steuerbescheide

Finanzierungsangaben

  • gewünschte Darlehnsart
  • Finanzierungsbeginn
  • Zinsbindungsdauer
  • Finanzierungsbetrag
  • Kaufpreis der Immobilie (einschließlich sämtlicher Nebenkosten)
  • Flurkarte
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Sondertilgungen
  • Tilgungsersatzleistungen (best. Darlehensarten)
  • Eigenkapital

Immobilienangaben

  • Immobilientyp
  • Nutzungsart (Eigennutzung oder Vermietung)
  • Wohn- bzw. Nutzfläche
  • Baujahr
  • Grundstücksgröße
  • Teilungserklärung
  • bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag
  • Exposé bzw. Fotos
  • Bestandsimmobilien: Fotos, Brandversicherungsurkunde
  • Modernisierung oder Sanierung: Baubeschreibung
  • Neubau: Baugenehmigung und Baubeschreibung